Quando se adquire um imóvel, a falta de conhecimento é a principal causa de problemas. A maioria das pessoas não entende a diferença entre posse e propriedade.

Muitos ainda acreditam que o documento do imóvel é a Escritura, quando na verdade o documento que garante a absoluta segurança jurídica da propriedade é a Matrícula, realizada no Cartório de Registro de Imóveis do local onde o imóvel se encontra.

A matrícula pode ser comparada com a certidão de nascimento ou com o documento de registro de um veículo. É através dela que o proprietário tem seus direitos garantidos perante terceiros.

São diversos inconvenientes que envolvem os imóveis.

São problemas comuns:

  • falta de registro de matricula perante o ofício de registro de imóveis competente;
  • diferença entre a área total do imóvel entre o que consta na matrícula e a realidade;
  • necessidade de atualização das demarcações e confrontações de um terreno que esteja sendo alvo de confrontantes que não estão respeitando os limites corretos;
  • interesse em regularizar uma construção;
  • interesse em regularizar servidão de passagem concedida por vizinho, para evitar problemas futuros com novos proprietários;
  • dentre outras inúmeras situações presentes na vida de todos.

O fato é que a maioria dos imóveis se encontra, de uma forma ou outra, em situação irregular.

Obter um financiamento, vender, alugar, construir, doar, ou até mesmo partilhar o imóvel, será cercado de grandes dificuldades, e muitas vezes impossível de fazer pela falta do devido registro.

O maior benefício de um imóvel regularizado é a sua valorização, pois poderá ser utilizado como garantia na obtenção de empréstimos, aceitação de carta de crédito ou outras formas de garantias em financiamentos junto aos bancos.

Usucapião imobiliário é o meio de aquisição de um imóvel pela posse prolongada e sem interrupção, durante o um determinado prazo, estabelecido pela lei.

Existem diferentes tipos de Usucapião e, estes, são determinados de acordo com sua situação específica e devem preencher alguns requisitos mínimos.

  • Usucapião Ordinário

Pode ser realizado quando:

  • Possui um imóvel a pelo menos 10 anos;
  • A posse deve ser continua, incontestada, com justo título e de boa fé.

Quando a aquisição da área tiver sido de maneira onerosa (a pessoa pagou por ela) e esta transferência tiver sido registrada na matricula, o prazo necessário para a usucapião é reduzido de 10 para 5 anos.

  • Usucapião Extraordinário

Pode ser realizado quando:

  • Possui um imóvel de maneira continua e sem oposição a pelo menos 15 anos.
  • Não precisa de título e nem mesmo de boa fé.

O prazo é reduzido de 15 para 10 anos se tiver construído moradia ou tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.

A usucapião abrange tanto áreas urbanas, como áreas rurais.

  • Usucapião Especial Urbano Individual

Pode ser realizado quando:

  • Possui uma área de no máximo 250 m²;
  • A posse deve ser de no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição;
  • O imóvel deve ser utilizado para moradia sua ou de sua família;
  • O interessado não pode possuir outra propriedade em seu nome.

Além disso, esta propriedade é atribuída ao homem, mulher ou a ambos independentemente do estado civil.

  • Usucapião Especial Urbano Coletivo

Este é um tipo bem raro de usucapião, normalmente é utilizado em comunidades onde várias pessoas utilizam o mesmo terreno..

É similar a situação de um condomínio, existindo áreas próprias e áreas de uso comum a todos.

É necessário utilizar-se a área de por no mínimo 5 anos.

  • Usucapião Extrajudicial

Essa é a nova modalidade da usucapião e também a mais rápida, enquanto as outras demoram de 3 a 5 anos para serem julgadas, essa é possível obtém o registro do imóvel em torno de 8 meses.

É totalmente realizada em cartório. Em uma primeira fase é elaborada a Ata Notarial (no cartório de notas) e a segunda fase é realizada no cartório de registro de imóveis, onde deverão ser preenchidos alguns requisitos básicos um pouco mais específicos.

  • Usucapião Familiar

Este é um outro tipo bem raro de usucapião. Normalmente é utilizado quando um dos conjugues abandona o lar, o tempo passa e o mesmo não volta para casa. Nestes casos, passados 2 anos do abandono do lar, o conjugue que ficou pode pedir a usucapião dos móveis e do imóvel. Provado o abandono, a divisão dos bens deixa de ser meio a meio.

  • Usucapião Especial Rural

Pode ser realizado quando:

  • Possui o imóvel a no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição;
  • A área a ser usucapida deve ser de no máximo 50 ha.

Apesar de o estatuto da terra não permitir o desmembramento de imóveis com parcelamento de área menor que a fração mínima, a legislação permite que sejam usucapidas áreas cuja a fração seja menor que a área mínima de parcelamento estabelecida pela lei, ou seja, a usucapião é um caminho para a regularização de áreas de terras que sejam menores do que a fração mínima de parcelamento.

Veja o que os termos acima significam.

  • Contínua

Este termo significa que a pessoa deve utilizar a área de terras por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta. Não podendo ter prazos interrompidos. É importante salientar que o usucapião pode ser requerido somando-se os tempos de posse, ou seja, o seu tempo de posse poderá ser somado ao tempo de quem te vendeu o imóvel.

  • Incontestada

Este termo significa que a posse não pode ser contestada pelo antigo proprietário da área ou por quaisquer outras pessoas.

  • Justo título

Este termo significa que existe algum documento comprovando a posse. São exemplos de documentos: Contrato de gaveta e recibo. Este tipo de usucapião normalmente é feito por pessoas que adquiriram uma área de terra através de um contrato de gaveta, porém que não regularizou a situação jurídica da mesma. Desta maneira não obtiveram a propriedade.

  • Boa fé

Este termo significa que não se trata de um uso adverso. Que a pessoa realmente adquiriu a área de terras, porém não acertou a situação jurídica da mesma.

 

Para maiores informações, entre em contato.

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